国内金融機関かつ低金利で海外不動産を購入するスキーム

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これができたら良いですよね。
どうやら借りれるみたいです。
その銀行は政策金融公庫です。

現地の金融機関では、ハーフローンしか設定できず、
金利も5%~6%(PNB フィリピン)で、
金利が高いため、フルローンを組んだキャッシュフロー収支は赤字です。
つまり、売却益重視だったわけです。

日本の民間金融機関では、海外用不動産購入は限られていて、
地銀のフリーローン等も4%のような商品しかありません。

そこで、政策金融公庫は、
民間金融機関が融資を行わない個人事業主や
中小企業に対して、融資をします。

不動産投資は、国内における不動産賃貸事業を
末永く続けるため、海外に進出するという
道理が通るわけです。

もちろん、投資ではなく、事業です。
具体的に、

国内で不動産所得があること、または
個人事業主であること。
(サラリーマンの新規事業はNG)

事業拡大の目的及び事業計画が説明できること。

担保設定可能な国内不動産を保有していること
⇒株担保でも大丈夫だが野村証券のみ
⇒2番抵当でも大丈夫(融資額は取得価格×7 - 残債)

以上

融資の種類もいくつかありますが、
普通貸付ではなく、海外展開融資を活用したいところです。
うまくいけば、
20年、7200万 0.6%~1.85%です。
(他に女性・若者支援、セーフティネット貸付があります)

プレビルド案件も可能で、所有権移転の権利証をだせば、
引き渡しまで、2年~3年の物件も待ってくれます。

つまり、普通貸付は10年 4800万 1.25%~1.85%
なので、普通貸付よりも海外展開貸付をあらかじめ想定した
交渉が重要になってきます。


1000万円の借入で15年
金利6%   452.5万円
金利1.35%  101.8万円 
350万ぐらい違います。
15年後の売却では350万円の値引きの余地が
生まれます。
つまり、売却益と家賃収入両方狙えるわけです。

担当者が最も扱いやすいのは、2000万円規模です。
これは、担当者ベースで融資ができてしますため、
上にあげる必要がないからです。

担当者も面倒くさいことは避け、
成績もあるので、さっさと2000万を
決済したいのです。

また、支店によって随分と融資の対応が違います。
公庫は生涯一つの支店としかお付き合いできません。
例えば、借入申し込み書をだしてしますと、フラグがたってしまい、
公庫に履歴が残ってしまいます。

履歴が残ると、その支店でしか取引できなくなってしまうため、
海外不動産融資を渋る支店だと、借りれなくなってしまうわけです。

そういった支店を探すのと、融資の交渉は、
政策金融公庫に詳しい税理士や公認会計士みたいな
プロに任せるのもよいと思います。








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