800戸メガ大家さんに会ってきました!

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家族で800戸、借入金34億、金融機関12行とお付き合いのメガ大家さんにに会ってきました。住宅用賃貸業の他に、介護賃貸事業、太陽光発電事業についても、いろいろ聞いてきたのでシェアします。

 

どんな人?
250戸までは、個人で持っていたとのことです。親が亡くなったことで、相続税で苦労し、勉強して、今は法人を3社お持ちです。

 

ここ数年で、8棟購入したとのことです。キャシュフローは総投資額の3%~4%なので、つまり、月1000万以上です。50億借入、1000室まで目指されています。

 

ここまでメガ大家になると、金融機関は、うまく、税務上やっていれば、1年に1棟ペースで貸してくれるということです。

 

また、法人の住所も非常に重要とのことでした。これから、買い進めるには、金融機関が多い場所で登記した方が良いとのことです。そして、不動産賃貸業はスケールメリットを生かせと言われました。

 

キャッシュフローがでている物件を譲って欲しいと交渉しにいったところ、 出口は見てないとのことなので断られてしまいました。

 

基本的に日本は、建物を壊す方向ではなく、リフォーム重視のアメリカ、ヨーロッパ みたいに築100年とかの建物が増えるのではないかという考えをお持ちでした。 なので、売らずにリフォームする方向とのこと。

 

別会社で仲介業もやられています。300万と100万の供託金があれば良い。さらに、余計な部分にお金を払わなくてよいということにメリットがあるとのことでした。私も宅建も検討した方がよいと思うようになりました。
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介護施設賃貸業について

介護施設賃貸業30年の一括借り上げで。10%利回りです。 規模は1億程度。入退去はゼロ。掃除は事業者持ちで、外回り、建物の修理はオーナー持ち。

 

金額の規模が大きいので、利回り10%でも、キャッシュフローがでる。信頼できる事業者、社長と会ってを面接するのが、唯一面倒くさいということです。きちんと会って戦略と事業計画をしっかり聞いてから貸すということです。

 

しかし、介護施設は楽とのことです。基本的には、貸したら何もしなくてよい。 まだ、あまりやっている人が少ないとのことです。 借入は、都銀が難しいけど、他は貸してくれる。

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太陽光発電事業について

利回り10%ならやって問題ない。儲かっているのであれば、グリーン減税はやった方が良い。土地付きは坪単価6000円以下なら良いが、それ以上は土地から買うのはもったいない。

 

基本は屋根で、国のnedo(ネド)っていうとこれでシミュレーションしているかきちんと聞く。 借入は、ノンバンクで。

 

ここまで、メガ大家さんになると、毎日のように、金融機関と管理会社さんが出入りしているそうです。 情報の量がはとても多かったです。また、グレーなゾーンの知識もたくさん知っていました。

 

また、いつかお話しを聞いてきたらシャアしたいと思います。








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